买卖房屋是完全不一样的心态，买房是压低价，卖房是提高价，其实两者是完全相悖的，卖方和买方的利益有时候在难以调节好的时候就会出现偏差，就会出现价格谈不成而错失了最佳成交时间，失去了最佳成交时间。卖方又需要等待时间来继续卖房，买方又要继续去选择心中中意的房子，双方都耗时耗力。这个时候就需要卖方经纪和买方经纪在中间牵线搭桥，做成生意。
我们强调的是一个双赢，卖方的房子在最短时间内成交，比如说一周，同时又是合理的市场价或者高出一点，买方能以合理的市场价买到自己喜欢的房子。两方最后都能爽快的成交，这是非常完美的事情。这其中卖房经纪所要做的事情其实是最重要的，不要小看卖方经纪，以为他们只是挂牌出去，挂出去之后就等着买房来买了，其实不然，卖方经纪需要做的事情也会比较多，比较专业。下面我就谈卖房时卖方经纪和卖家通力合作不可忽视的六点因素。
一，售前简单的装修
中国人的房屋很多的时候有一个弊病就是油烟味，这个味道我们在进入印度人的房子里也可以感同身受，如果是住在西人区里想要卖房子的话，这个味道是一定要去掉的，西人包括有些西化的香港人都不是很喜欢这样的味道。卖家在有打算出售房屋之前的一个月内要有目的的进行油烟味的去除，包括买香薰蜡烛进行除味，做菜的时候，尽量不要大火爆炒等等。厨房墙壁和厨房台面也尽量要保持清洁，有些房子的厨房满是油迹，这样的房子会让买家产生反感。
在这里简单的售前装修说表达的并不是home staging，现在越来越多的买家已经变得十分聪明，他们看房子已经不完全看这些带走的摆设和家具等等。更重要的是，他们看房子的结构，装修，和房屋状况。Home staging所说的软装修虽然会有效果，但是在硬装修差强人意的情况下，软装修也无济于事。我曾经有一个买家就和我说过，看房子就要看空置的房子，不要任何家具的房子才能看出真正的优缺点，其实这个买家客户很明白，也是真正懂房子的人，他从结构上来看房子，而不是看内部的装修摆设。内部装修摆设只是结构好的基础上才继续看的。
其实售前装修是一个朴实的实用的又能很好达到效果的方法。在这里举几个例子，买家喜欢看房子啥东西呢？首先是墙壁，墙壁至少要做到没有黑斑和印子等其他色彩。然后是天花，有些人家的天花有些痕迹，先不说这些痕迹是什么原因，作为敏感的买家，最先想到的就是漏水。这个问题不容小视。必须进行补救。再者就是地板和楼梯，房子里的地毯和地板都是必须清洁和上油上光的，不一定要换上新的地板，但是要进行简单的上油。楼梯会出现摇晃，必须紧一紧的。
以上都是我说的最简单的售前装修，如果把这些做好的话，即使不用做home staging去找一些家具过来，也可以卖出好价钱。
二，好时机售出好价钱
刚才说了一下微观，现在就说一下宏观了，房屋买卖其实和其他买卖是一样的，都是商品经济，既然是商品经济就符合经济学的原理。很简单的供需原理。供需原理又非常明显的反映在房价上涨和平缓的涨幅上。我的建议是，在打算卖房之前看一看附近的类似房屋的成交价，若是有抢offer卖出非常高的价格的话，此刻需要抓紧时间在市场地区大热的情况下，把房子整一整拿出来卖。一定可以卖出类似的高价，因为在那里没抢到offer的买家还会继续盯着这个区域，类似房屋出来必定抢手。再宏观一点就是，市场大热必然要出来卖。那什么时候才是市场大热时期呢？春夏秋，9月底前。
那如果不是热的时期，能不能卖房子呢？答案是可以的，这时候就需要策略，什么样的策略呢？找卖房经纪把目前在市场上的和两个月前的在市场上售出的一起拿出来比较，相信在来回比较之后一定会有心得。如果目前市场上最高价类似房屋比自己的好，观察一下它在市场上多少天了，如果超过1个月，就要考虑是不是价格卖高了，自己的定价就要低一点，如果不超过一个月，就放心大胆跟着它一起定价吧。如果自己的房子是这个地区最好的，利用相似房屋类比加减价格法进行定价，高出一点也不会有太大的问题。
三，定价
如何定一个十全十美的价格，能让买家在最短时间内看上房子，同时自己又能在最短时间内成交卖出呢？定价有两种，一是低价抢offer，这种方法适合于比较热点的地方，因为买家多，看的多，所以出低价炒作和造势是最能吸引很多买家来的。当然这个也有一点风险就是价格抢不上去，抢不上去有两个原因，一是市场不够热，二是卖家心理期待值有点高。这两点在一起就会造成这样的风险。二是高价高卖，高价高卖的优点是风险小，适合不热点地区，愿意出价的人会一下就来买走，若是遇到不愿意出价的就需要等一等，随之造成的卖的时间久一点，过了新鲜期会比较难卖。这种方法解决是，如果在1个月内还没卖掉，选择在20天左右，将listing重新挂出去形成一个新的listing。这种情况虽然不是很普遍，但是也可以用一到两次。
四，广告宣传
广告宣传是卖房不可缺少的一个重要环节，其中我们常用的有开放日，文章报道，广告策划，发放传单和故事描述等等。开放日是最普遍也是最必须要做的事情，因为邻居的朋友是最可能买这个房子的群体，千万不可小看这个群体。文章报道也是很必要的，每上市一个房子都必须写一篇文章来报道是我的作风。从社区到内部，都一一介绍，靓屋推荐，必不可少。广告策划是用大量的广告来宣传，在广告媒体上让很多很多买家看到。发放传单也是一个很好的宣传方式，其效果和开放日类似，但是持续的时间和效果会比较长。
五，谈判
最后的谈判是比较重要的，好的卖房经纪会在价格和售出时期上寻求一个双赢，既价格也合适，卖的时间也短。这样买方经纪也会很高兴，遇到爽快的买家和买方经纪，是卖家和卖方经纪最喜欢看到的事情，大家都愿意谈，买方愿意出一点价，而卖方也愿意降一点，最后谈成。其实卖房子卖的还是时间，即最短时间内卖出才是真正的胜利。这就需要双方经纪互相配合了。
六，细节，细节，细节
最后再说一点，还是细节，细节，细节，之所以放在最后就是因为细节是卖房子里最重要的环节。房子细节的处理是否得当才是房子能否最快时间卖出的关键。卖房卖的其实是第一感，买房买的也是第一感，第一感觉对了就会去买，有时候看上房子的买家追求的就是这个第一感，何为第一感，如何营造第一感，这就是看细节了。在这里简单说几个，房屋明亮，进去大门感觉非常明亮，这就是细节，买家会很喜欢。花园园艺漂亮色彩好这也是细节，很多买家在进去房子之前就会喜欢上房子，全都得益于花园的整理。
卖家教育程度也是细节之一，我所建议卖家在卖房子前将孩子的或者自己的大学毕业证书给挂在墙上，营造出高级知识份子的气氛。家庭教育程度高，奖状无数，买家自然敬畏，相信也会多愿意出点价格的。卫生间水渍和毛巾这些也是细节，水渍要仔细去除，毛巾也要准备一些新的白色的挂上。这些细节也会让卖家觉得舒心。还有很多不胜枚举。
我们强调的是一个双赢，卖方的房子在最短时间内成交，比如说一周，同时又是合理的市场价或者高出一点，买方能以合理的市场价买到自己喜欢的房子。两方最后都能爽快的成交，这是非常完美的事情。这其中卖房经纪所要做的事情其实是最重要的，不要小看卖方经纪，以为他们只是挂牌出去，挂出去之后就等着买房来买了，其实不然，卖方经纪需要做的事情也会比较多，比较专业。下面我就谈卖房时卖方经纪和卖家通力合作不可忽视的六点因素。
一，售前简单的装修
中国人的房屋很多的时候有一个弊病就是油烟味，这个味道我们在进入印度人的房子里也可以感同身受，如果是住在西人区里想要卖房子的话，这个味道是一定要去掉的，西人包括有些西化的香港人都不是很喜欢这样的味道。卖家在有打算出售房屋之前的一个月内要有目的的进行油烟味的去除，包括买香薰蜡烛进行除味，做菜的时候，尽量不要大火爆炒等等。厨房墙壁和厨房台面也尽量要保持清洁，有些房子的厨房满是油迹，这样的房子会让买家产生反感。
在这里简单的售前装修说表达的并不是home staging，现在越来越多的买家已经变得十分聪明，他们看房子已经不完全看这些带走的摆设和家具等等。更重要的是，他们看房子的结构，装修，和房屋状况。Home staging所说的软装修虽然会有效果，但是在硬装修差强人意的情况下，软装修也无济于事。我曾经有一个买家就和我说过，看房子就要看空置的房子，不要任何家具的房子才能看出真正的优缺点，其实这个买家客户很明白，也是真正懂房子的人，他从结构上来看房子，而不是看内部的装修摆设。内部装修摆设只是结构好的基础上才继续看的。
其实售前装修是一个朴实的实用的又能很好达到效果的方法。在这里举几个例子，买家喜欢看房子啥东西呢？首先是墙壁，墙壁至少要做到没有黑斑和印子等其他色彩。然后是天花，有些人家的天花有些痕迹，先不说这些痕迹是什么原因，作为敏感的买家，最先想到的就是漏水。这个问题不容小视。必须进行补救。再者就是地板和楼梯，房子里的地毯和地板都是必须清洁和上油上光的，不一定要换上新的地板，但是要进行简单的上油。楼梯会出现摇晃，必须紧一紧的。
以上都是我说的最简单的售前装修，如果把这些做好的话，即使不用做home staging去找一些家具过来，也可以卖出好价钱。
二，好时机售出好价钱
刚才说了一下微观，现在就说一下宏观了，房屋买卖其实和其他买卖是一样的，都是商品经济，既然是商品经济就符合经济学的原理。很简单的供需原理。供需原理又非常明显的反映在房价上涨和平缓的涨幅上。我的建议是，在打算卖房之前看一看附近的类似房屋的成交价，若是有抢offer卖出非常高的价格的话，此刻需要抓紧时间在市场地区大热的情况下，把房子整一整拿出来卖。一定可以卖出类似的高价，因为在那里没抢到offer的买家还会继续盯着这个区域，类似房屋出来必定抢手。再宏观一点就是，市场大热必然要出来卖。那什么时候才是市场大热时期呢？春夏秋，9月底前。
那如果不是热的时期，能不能卖房子呢？答案是可以的，这时候就需要策略，什么样的策略呢？找卖房经纪把目前在市场上的和两个月前的在市场上售出的一起拿出来比较，相信在来回比较之后一定会有心得。如果目前市场上最高价类似房屋比自己的好，观察一下它在市场上多少天了，如果超过1个月，就要考虑是不是价格卖高了，自己的定价就要低一点，如果不超过一个月，就放心大胆跟着它一起定价吧。如果自己的房子是这个地区最好的，利用相似房屋类比加减价格法进行定价，高出一点也不会有太大的问题。
三，定价
如何定一个十全十美的价格，能让买家在最短时间内看上房子，同时自己又能在最短时间内成交卖出呢？定价有两种，一是低价抢offer，这种方法适合于比较热点的地方，因为买家多，看的多，所以出低价炒作和造势是最能吸引很多买家来的。当然这个也有一点风险就是价格抢不上去，抢不上去有两个原因，一是市场不够热，二是卖家心理期待值有点高。这两点在一起就会造成这样的风险。二是高价高卖，高价高卖的优点是风险小，适合不热点地区，愿意出价的人会一下就来买走，若是遇到不愿意出价的就需要等一等，随之造成的卖的时间久一点，过了新鲜期会比较难卖。这种方法解决是，如果在1个月内还没卖掉，选择在20天左右，将listing重新挂出去形成一个新的listing。这种情况虽然不是很普遍，但是也可以用一到两次。
四，广告宣传
广告宣传是卖房不可缺少的一个重要环节，其中我们常用的有开放日，文章报道，广告策划，发放传单和故事描述等等。开放日是最普遍也是最必须要做的事情，因为邻居的朋友是最可能买这个房子的群体，千万不可小看这个群体。文章报道也是很必要的，每上市一个房子都必须写一篇文章来报道是我的作风。从社区到内部，都一一介绍，靓屋推荐，必不可少。广告策划是用大量的广告来宣传，在广告媒体上让很多很多买家看到。发放传单也是一个很好的宣传方式，其效果和开放日类似，但是持续的时间和效果会比较长。
五，谈判
最后的谈判是比较重要的，好的卖房经纪会在价格和售出时期上寻求一个双赢，既价格也合适，卖的时间也短。这样买方经纪也会很高兴，遇到爽快的买家和买方经纪，是卖家和卖方经纪最喜欢看到的事情，大家都愿意谈，买方愿意出一点价，而卖方也愿意降一点，最后谈成。其实卖房子卖的还是时间，即最短时间内卖出才是真正的胜利。这就需要双方经纪互相配合了。
六，细节，细节，细节
最后再说一点，还是细节，细节，细节，之所以放在最后就是因为细节是卖房子里最重要的环节。房子细节的处理是否得当才是房子能否最快时间卖出的关键。卖房卖的其实是第一感，买房买的也是第一感，第一感觉对了就会去买，有时候看上房子的买家追求的就是这个第一感，何为第一感，如何营造第一感，这就是看细节了。在这里简单说几个，房屋明亮，进去大门感觉非常明亮，这就是细节，买家会很喜欢。花园园艺漂亮色彩好这也是细节，很多买家在进去房子之前就会喜欢上房子，全都得益于花园的整理。
卖家教育程度也是细节之一，我所建议卖家在卖房子前将孩子的或者自己的大学毕业证书给挂在墙上，营造出高级知识份子的气氛。家庭教育程度高，奖状无数，买家自然敬畏，相信也会多愿意出点价格的。卫生间水渍和毛巾这些也是细节，水渍要仔细去除，毛巾也要准备一些新的白色的挂上。这些细节也会让卖家觉得舒心。还有很多不胜枚举。
RSS Feed
